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順豐房托通過聆訊 港股首隻物流地產REITs啟示錄
瀏覽次數:71 日期:2021年04月25日 分享:

根據港交所披露公告,4月23日,順豐房地產投資信托基金的上市申請已通過聆訊。這距離順豐房托基金2月10日第一次呈交申請版本,僅過去70天。
 

路透社旗下IFR也引述消息報道稱,順豐房托基金力爭最快本月內進行路演,集資額3億美元,最快可於5月上市。
 

這同樣將是香港首隻以物流地產為主的REITs。實際上,從過往資本運作路徑觀察,新加坡基本是倉儲物流類型REITs市場的代表,包括豐樹物流信托等數隻REITs均集中於此。
 

相比之下,盡管都是信托製架構為主,香港包括市值規模最大的領展房產基金,以及近年上市的招商局商業房托等十餘隻REITs,普遍傾向於持有國內一二線城市辦公、零售或商業綜合體等物業資產。
 

順豐的REITs底色

 

順豐房托基金此番上市的資產主要是香港亞太物流中心-順豐大廈、佛山桂城豐泰產業園以及蕪湖豐泰產業園共計3項物業,總建築麵積23.4萬平方米,總可出租麵積約30.8萬平方米;截至2021年3月底,物業評估值為60.999億港元,平均出租率約為95.3%。
 

興業證券指,順豐房托基金的物業組合分別位於國際核心城市、一線城市的衛星城市及具有發展潛力的強三線城市,資產包具有新舊物業搭配、平均出租率水平高、抗風險能力強的特點。
 

截至2020年底,上述物業組合共有33名租戶,租金收入總額排名前五位的租戶,有3名均為順豐房托基金關聯人士,反映出客戶集中度高且高度依賴順豐控股的特點。
 

數據也顯示,2018-2020年三個年度間,順豐關聯租戶占順豐房托基金總收益的百分比分別為62.4%、72.1%及78.3%;以及租賃予順豐關聯租戶及由順豐關聯租戶運營的可出租麵積,所占百分比分別約為45.2%、62.3%及76.3%。
 

租期方麵,順豐關聯租戶的租期通常為不超過5年,第三方租賃的期限則介乎1-5年之間;截至去年底,可出租總麵積及總租金收入的加權平均租賃屆滿期分別為3.6年及3.9年。同時,租期內每年資金可遞增3%-5%,穩定的租賃結構也是公司重要的業績保障。
 

而從單個物業觀察,香港物業是順豐房托基金目前最核心的資產。
 

其中,亞洲物流中心-順豐大廈位於香港葵青板塊,該項目建築麵積9.7萬平方米,可出租麵積16.03萬平方米,已於2014年竣工。2018-2020年,項目租金收入分別為2.07億港元、2.08億港元、1.98億港元,占同期租金總收入的99.4%、95.1%、88.7%。
 

蕪湖豐泰產業園則於2018年竣工,也是評估價值最低的一項物業,項目建築麵積6.23萬平方米,可出租麵積6.28萬平方米,並以第三方租戶為主。佛山桂城豐泰產業園於今年2月才完工,單一租戶為佛山順豐速運,因此租金收入確定性高,每平方米月租36.8港元也較蕪湖項目高逾三成。
 

在香港物業的業績支撐下,上述三個業績年度,順豐房托基金分別實現收益2.56億港元、2.69億港元、2.79億港元;物業收入淨額(NPI)1.94億港元、2.07億港元、2.16億港元,對應NPI Margin分別為75.6%、77%、77.4%,趨勢逐漸向好。
 

不過,受投資物業公允值變動錄得虧損及融資成本增加等因素影響,去年公司擁有人應占溢利僅為2688萬港元,同比下降84.6%。
 

物流REITs試水港交所

 

根據順豐房托基金披露說法,該公司定位為投資全球範圍內可產生收入的房地產,香港、佛山及蕪湖項目,乃至香港及內地的物流地產僅是“初步重點”。此前順豐控股通過收購嘉裏物流,合作方向包括東南亞布局、B2B國際業務等,也實現了國際業務進一步擴大。
 

在“初步”階段,順豐房托基金計劃從順豐控股收購管道資產,從而產生增長潛力。截至去年底,順豐控股在國內50個城市擁有物業項目,規劃總建築麵積約440萬平方米,以及已竣工建築麵積170萬平方米,大多屬於具有綜合設施的現代物流地產。
 

因此順豐控股也同意授出優先購買權,這使得後者五年內獲得母公司或相關附屬公司的潛在收購機會。
 

對於順豐控股而言,在正式打包物流地產資產上市前,其對於不動產的表外運營早已在嚐試。2018年11月,“華泰佳越-順豐產業園一期資產支持專項計劃”獲批儲架規模合計50億元,兩年內有效,這被稱為順豐控股首單產業園類REITs。
 

其中,2018年11月、2019年9月及去年11月,華泰佳越先後設立1-3號資產支持專項計劃,涉及底層資產包括上海、無錫、嘉興、寧波等地產業園。
 

如今為了打造真正意義上的REITs,順豐控股也有意識地建立了相應的管理團隊。順豐房托基金在招股書中,特別強調了行政總裁兼執董兼房托管理人翟廸強的履曆,他於2010-2018年服務於領展資產管理有限公司,曾擔任財務總監及負責人員。
 

一旦最終實現上市,順豐房托基金的資本運作經驗,或許將為國內其它正在發展現代物流產業的同行們提供有用參考。
 

同時,香港市場對倉儲物流REITs究竟秉持多高的接受度,也將在順豐身上得到答案。
 

據不完全統計,除了順豐,包括萬科、富力地產、蘇寧電器、蝴蝶秀直播app物流、普洛斯、菜鳥、光明地產等均在國內探索發行物流資產證券化產品。
 

其中,去年中期,蝴蝶影视100个激活码物流接受觀點地產新媒體專訪時表態,公司願作為首批企業參與中國REITs市場改革的嚐試;截止去年底,萬科旗下萬緯物流累計管理148個項目,可租賃建築麵積1148萬平方米;近期,遠洋資本也亮相旗下遠洋物流,在管麵積已達250萬平米。

在日益擁擠的物流賽道裏,參與者們或許都渴望成為下一個“順豐房托基金”。

(來源:觀點地產新媒體)