English
English Chinese
中國物流地產市場白皮書:勇毅篤行,蓄勢而發
瀏覽次數:89 日期:2021年04月17日 分享:

1、物流地產受多維驅動蓬勃增長

物流地產需求的不斷釋放來自多維驅動的助力。國民經濟水平不斷提高,居民消費的不斷升級、新零售模式的興起推動了線上線下渠道的融合,以及電商的成長和滲透過程,而這些都對物流地產的要求逐步提高。伴隨著物流業務外包的需求上升,第三方物流規模也在穩步擴張。高新技術產業和裝備製造業的高速發展,也為物流地產的成長提供新動力。

 

 

 

 
 
 

消費是經濟穩定運行的壓艙石

 

 

2020年中國不僅成為全球唯一實現經濟正增長的主要經濟體,GDP總量也實現了百萬億元(人民幣)的曆史性突破。盡管全年消費增長為負,但隨著新冠肺炎疫情得到有效控製,消費對經濟增長的拉動作用逐季回升,三四季度增速已轉正,且接近前幾年的正常水平。此外,盡管受疫情衝擊,但最終消費支出占GDP比重達54.3%,高於資本形成總額占GDP比重11.2個百分點,為近年來最高水平。消費仍然是經濟穩定運行的壓艙石。

 

 

 

 
 
 

同時,十九屆五中全會明確提出了“加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”。 促進消費、擴大內需成為中國未來經濟發展的重要引擎之一。

 

 

內需增長推動 第三方物流

 

 

 

2010年至2020年,中國消費品零售市場雖增速放緩,但長期前景向好。

 

 

 

物流地產作為零售供應鏈中的重要一環,在提升零售企業物流配送效率,提升消費體驗等方麵有著重要的 作用。因此,消費需求的拓展將會持續推動物流地產的需求。而第三方物流企業因其專業化、低成本、高 效率成為大多數企業的首選。2020年中國第三方物流規模約為3310億美元,2013年至2020年的複合增長率達到16.6%。未來隨著消費的增長,企業對於第三方物流的需求也將持續增長,帶動物流地產的需求。

 

 

 

電子商務拓展利好 物流發展

 

 

 

近年來,電子商務的不斷拓展,實物商品網上零售額的總量及其占社會零售品消費總額的比重不斷增長,也從另一個方麵推動了物流行業 的發展。在電子商務中,除少數數字化的書籍音像產品可以通過網絡直接傳輸之外,絕大部分商品極大程度上依賴於物流配送,物流毫無疑問是實現電子商務的保障。此外,新冠肺炎疫情之後線上直播帶貨服務迅速拓展,已經成為了電子商務服務需求的中堅力量之一。

 

 

 

 
 
 

值得注意的是,伴隨B2C的線上購物需求持續攀升,除大型平台電商之外的垂直電商愈加重視供應鏈的效率及穩定,這類租戶將對現代化、標準化的物流地產保持較大租賃需求,並對物流地產配備的設施提出更高要求。

 

 

傳統零售和製造業 堅實支撐物流需求

 

 

 

2020年年初因受到新冠肺炎疫情的影響,中國社會消費品零售總額呈現負增長。但在2月份後增速就呈現V型反彈,於8月份恢複增速正增長,彰顯出零售消費市場的良好韌性,也為物流行業的需求提供堅實的支撐。

 

 

 

同時,中國製造業PMI於2020年3月迅速回升至52%,並 持續保持在榮枯線以上,顯示製造業增長平穩,保持上升勢頭,為物流地產租賃需求提供穩定驅動。

 

 

 

此外,2020年中國電氣機械和器材製造業、汽車製造 業、通用設備製造業以及醫藥製造業工業增加值增速表現突出,意味著中國製造業逐步向產業價值鏈的中高端邁進。物流地產是製造業企業的剛性需求,而高端製造業的蓬勃發展也將會帶動高端物流地產的需求 增長。

 

 

 

 
 
 

新興驅動力蓬勃發展 不斷衍生物流新需求

 

 

在中國消費市場提質擴容的大背景之下,疊加新冠肺炎疫情的推動, 物流地產行業衍生出了前文傳統驅動力之外的新興驅動力。

 

 

 

冷鏈物流

 

 

 

因消費加快升級,適冷產品的需求越來越多,過去十數年中國對於冷鏈物流的需求增長強勁。

 

 

 

與發達國家相比,中國冷藏倉儲存量的絕對數量較大,但由於中國人口基數 較大,導致蝴蝶秀直播app下载的人均冷藏倉儲容量目前仍然處於較低水平。根據全球冷鏈 聯盟(GCCA)的數據顯示,2018年中國的人均冷藏倉儲容量僅為0.132立方 米,與發達國家人均0.3-0.5立方米的水平相距甚遠,仍有較大增長空間。

 

 

 

生鮮電商

 

 

 

隨著中國城鎮化發展和居民消費水平的不斷提升,國民對生鮮食品的需求越來越大。而2020年以來的新冠肺炎疫情影響全國,“線上下單、生鮮到家”的安全性和便利性,讓廣大消費者充分感知生鮮零售平台所提供的服務價值,生鮮電商迎來了井噴式發展。

 

 

 

醫藥醫療

 

 

 

另一方麵,醫藥行業在人口老齡化進程和居民收入水平提高的過程中得到快速發展,冷鏈物流作為醫藥產品的主要存儲及流通方式,其需求也相應高速增長。此外受到新冠肺炎疫情的影響,生物醫藥等產業對於物流地產的需求也料將增加。

 

 

 

 
 
 

社區團購

 

 

在新冠肺炎疫情的影響下,社區團購又一次成為了各路資本爭相追逐的風口。社區團購的核心價值在於集中化訂單,從而提升整體履約效率。其采購成本優勢較大, 但物流配送是關鍵痛點。因此,物流環節是社區團購的核心業務模塊,直接影響平台、消費者、供應商三方利 益。隨著互聯網巨頭的紛紛入局,社區團購的物流配送成本和管理問題將得到有效改善。據估計,2022年中國社區團購市場規模將會超過人民幣1000億元,自2019年以來的複合增長率超過44%。

 

 

 

2、物流地產市場格局:城市群造就核心物流樞紐,衛星城承接外溢需求

 

 

 

中國倉儲物流設施庫存總量大,但現代化設施占比較低。從總量上看,中國倉儲物流設施總庫存約10億平方米,低於美國,但高於日本、德國和澳大利亞等 國;從人均麵積的角度,中國當前人均倉儲物流設施庫存不及1平方米,僅相當於美國和日本的20%左右; 從結構上看,由於行業發展曆史較短,中國現代倉儲物流設施庫存占比僅7%,低於一般發達國家水平,但也意味著未來提升空間較大。

 

 

 

非保稅高標庫市場存量

 

 

 

隨著區域經濟一體化,我國約70%的非保稅高標庫存量集中於長三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。從需求端看,大型城市群的發展將持續推動消費提質擴容,加速核心城市物流地產需求增長;在供給層麵,當前物流地產用地供應日趨緊張,核心物流城市高標庫市場長期供不應求,周邊衛星城受益於需求外溢,有望獲得穩健發展。

 

 

 

 
 
 

長三角

 

 

仲量聯行評估谘詢服務部統計數據顯示,當前長三角集中了全國32%的高標庫存量 麵積。上海作為長三角的中心城市,倉儲市場保持較高需求,存量位於長三角首位, 占長三角比重的29%;然而,短期內上海倉儲用地供不應求的趨勢難以逆轉,昆山、常熟、太倉、嘉興等上海衛星城市借力日益完備高效的配送網絡得以承接上海外溢需求,市場得到快速發展。上述四城的高標庫存量之和已接近上海規模,總共占長 三角比重達到 24%。

 

 

 

京津冀

 

 

 

當前京津冀地區的高標庫麵積存量占全國比重10%。其中北京占京津冀地區的比重超過25%;得益於經濟、區位和交通等優勢,作為京津冀中部核心功能區的天津已成為區域內的物流中心,其高標庫存量占比京津冀地區總體存量超過半數。值得注意的是,天津高標庫市場出租情況尚未達到主要二線市場的平均水平,意味著天津高標庫 市場或存在供給過剩的局麵。廊坊目前占京津冀地區的比重為6%。展望未來,隨著北京疏解“非首都功能”,天津廊坊有望進一步迎來高標庫市場發展窗口,但同時也需要關注市場吸納水平,有效平衡供需關係。

 

 

 

珠三角

 

 

 

珠三角高標庫麵積存量占全國比重11%。與上海之於長三角的區域核心物流樞紐地位不同,廣深高標庫供給較為緊張,兩地合計麵積存量占珠三角的比重為35%,而佛 山、東莞兩地的占比超過廣深並達到52%。展望未來,受益於交通一體化建設所釋 放的高標庫需求,位於廣深中間區位的東莞將保持較佳優勢,未來高標庫市場潛力可期。

 

 

 

成渝

 

 

 

伴隨“一帶一路”戰略的持續推進和中西部地區營商環境優化,疊加人力、土地成本優勢持續凸顯,中西部對外部產業的吸引力正逐步增強。近年來成渝城市群大量建設高標庫項目,高標庫存量麵積占比全國16%。值得注意的是,雖然中西部高標庫市場隨著經濟崛起存在長期發展空間,但短期內麵臨供應過剩風險。

 

 

 

非保稅高標庫市場租金

 

 

 

主要原因在於,一方麵核心物流樞紐衛星城市可以很好地承接核心城市的溢出需求;另一方麵,部分二線城市的供應較大,但需求疲弱,租金和出租率均承壓。

 

 

 

不同層級城市的高標庫市場租金呈現一定程度分化。 一線城市需求強勁,當前其高標庫市場平均日租金為1.56元/平方米。展望未來,在一線城市物流地產用地供給日益緊俏的情況下其日租金有望保持在較高水平。而核心物流樞紐衛星城,如佛山、廊坊、東莞、昆山、太倉、嘉興、常熟、惠州等地的平均日租金約1.1元/平方 米,表現優於大部分二線城市。根據仲量聯行評估谘詢服務部數據顯示,部分二線市場的租金表現低於核心物流樞紐衛星城市,平均日租金為0.9元/平方米。

 

 

 

 
 
 

非保稅高標庫市場 出租情況

 

 

出租情況直接反映市場租賃需求,同時也是決定租金水平的重要因素。高標庫的需求情況與所在區域的經濟基礎、產業結構和交通條件密切相關。結合空置率來看,一線城市及其衛星城出租表現較好;部分中西部二線城市由於電商經濟低於全國平均水平、製造業向高端化轉型升級相對較慢,導致市場需求不足,出現出租情況欠佳的市場表現,短期存在供應過剩風險。

 

 

 

非保稅高標庫市場 資本化率

 

 

 

資本化率的水平反映市場對該城市投資回報、風險敞口 等因素的判斷。根據仲量聯行評估谘詢服務部的數據顯示,備受投資人青睞的北上廣深的高標庫市場平均資本化率為5%,明顯低於二三線城市資本化率水平。同 時,需求外溢驅動核心物流城市周邊衛星城發展,其資本化率水平亦低於部分中西部、環渤海二線城市,僅高出一線城市0.25至0.75個百分點。而部分二線城市,如沈陽、重慶等地或由於短期呈現供過於求的風險,投資者在布局該區域時往往要求更高的資本化率。

 

 

 

3、物流地產日益受到投資者青睞

 

 

 

通常物流地產的投資回報率高於其他商業地產資產,因此一直吸引著國家主權基金、養老基金和保險資金等長期資本的青睞。 根據仲量聯行評估谘詢服務部的統計數據顯示,在國際主要城市,物流地產的資本化率表現均優於辦公樓物業和無風險投資收益。而美國房地產投資信托委員會的數據顯示,在1年期、3年期和5年期的投資周期中,物流地產的無負債投資回報率也遠高於其他物業。

 

 

 

 
 
 

4、物流地產開啟加速模式

 

 

2020年,由於全國大部分主要城市的辦公樓租賃市場進入了供應周期,疊加新冠肺炎疫情的影響,越來越多的投資者將目光轉向了物流地產。中國物流地產占大宗 物業投資的比重較2019年的5%上升到2020年的14%。

 

 

 

近年來,投資者除了以資產收購的形式進入物流地產之外,越來越多的以合資項目或者戰略合作的形式布局物流地產。

 

 

 

2020年全球單一資產類別基金募集中,物流地產也是最受投資者青睞的資產類別,有 48%的資金都集中在物流地產上。投資者對於物流地產的熱情料將持續數年。

 

 

 

5、物流地產展望

 

 

 

物流地產需求的不斷釋放來自多維驅動的助力。國民經濟水平不斷提高,居民消費的不斷升級、新零售 模式的興起推動了線上線下渠道的融 合,以及電商的成長和滲透過程,而 這些都對物流地產提出了更高的要求。伴隨著物流業務外包的需求上升,第三方物流規模也在穩步擴張。 高新技術產業和裝備製造業的高速發展,也為物流地產的成長提供新 動力。

 

 

 

“最後一公裏”的需求 促進“倉店一體化”發展

 

 

 

消費不斷升級對物流配送的要求也將越來越高, 對配送服務時效性和準確性有更高的要求,對於 配送的產品需求也將呈現越來越多樣化的趨勢。“最後一公裏”的配送將會成為各個物流企業鏖戰的必爭之地。這裏的“最後一公裏”是配送的最後一個環節,是指快件從中轉站到顧客手中的最後一段距離,並不是指嚴格意義上的一公裏。 仲量聯行評估谘詢服務部分析,這“最後一公裏”的配 送需求不斷升級和完善過程將會促進“倉店一體化”成 為物流地產的發展趨勢之一。“倉店一體化”模式以門店為中心,門店既是小型“生鮮超市”,又是線上配送的倉儲中心。隨著消費需求的不斷升級,即時消費供給的本地化趨勢也越來越明顯,很多線上銷售的產品並不需要純電商的倉庫遠距離發貨,從靠近消費者的最近實體店發貨反而成為更節省成本且更便捷的配送方式。 而“倉店一體化”的配送,也將在擴大線上服務範圍的同時,提高門店的坪效。比如盒馬生鮮就是典型的倉店 一體生鮮電商。線上訂單通過自動傳送帶傳至配送倉, 做合並訂單、打包,確保10分鍾之內完成揀貨裝箱,然後交給配送員統一送出,做到門店附近3公裏範圍內可實現最快30分鍾送達。基於倉店一體化的優勢,盒馬鮮生成熟店鋪的年坪效可以達到5萬元,遠高於傳統超市。

 

 

 

投資者對物流板塊關注度 持續提升帶來格局上的變化

 

 

 

投資者對於物流地產的關注度將會持續提升,由此將會給物流地產格局帶來如下變化。 首先,物流地產的投資需求不斷增加,這將會促使該領 域的資本化率下行。其次,“最後一公裏”配送需求的不斷提升以及倉店一體化的趨勢,或將給城市中部分運營不善的百貨商場帶來一絲轉機。例如美國梅西百貨在 2020年將旗下的2家百貨公司改成了物流配送中心。近日,亞馬遜也正計劃將西爾斯百貨的部分門店改造為亞馬遜的配送中心。一方麵對於亞馬遜而言,在居民區附近設立更多的配送點可以加快最後一公裏的交付;另一 方麵,對於業主方而言可以獲得一個穩定的長期租戶, 可謂是雙贏的局麵。這或將給國內運營壓力較大的部分 實體零售業主帶來一個全新的角度和出路。

 

 

 

公募REITs的落地帶來 公募REITs帶來曆史性機遇

 

 

 

公募REITs的正式落地無疑給中國商業地產帶來曆史性的機遇,物流地產也不例外。 首先,REITs的正式落地將會豐富物流地產的退出渠道, 形成“投資、建設、運營、退出”的可持續性閉環。對 於資產持有人快速回籠資金,實現項目融資有著非常重要的作用。 其次,REITs有助於物流地產長期價值的發現,可以成為物流資產定價的“錨”。大宗市場的交易價格與REITs市 場的定價將會有趨同性和內生相關關係。因此,REITs的 落地將會有助於穩定資產價格,並且推動投資者進行長期價值投資。 最後,REITs的股息收益率和股價升值,以及對投資人的 吸引力,在很大程度上取決於其底層資產組合在整個生命周期內的積極資產管理。因此隨著公募REITs的落地和推廣,底層資產管理的重要性也將日益凸顯。公募REITs 即將開啟不動產資管的新篇章。而作為帶動經濟和消費升級的重要基礎設施,物流地產將成為這一篇章中的重 要序曲,吹響中國資管新時代的號角。

 

 

 

結語

 

 

 

改革開放40多年以來,中國經濟持續高速發展,而物流地產作為商業的血管,也隨之高速發展。2021年是中國十四五規劃的開局之年,在《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要(草 案)》指出,要建設現代物流體係,加快發展冷鏈物流,統籌物流樞紐設施、骨幹線路、區域分撥中心和末端配送節點建設,完善國家物流 樞紐、骨幹冷鏈物流基地設施條件,健全縣鄉村三級物流配送體係,發展高鐵快運等鐵路快捷貨運產品,加強國際航空貨運能力建設,提升國際海運競爭力。這對物流業發展提出了新要求,尤其是要降低成本,提升智慧化、智能化水平。中國物流地產市場也將迎來全新的發展格局和機遇,未來可期!

 

 

 

(本文僅供參考,不代表蝴蝶秀直播app下载的任何投資建議。如需使用相關信息,請參閱報告原文。)
(報告出品方/作者:仲量聯行)